温州房价腰斩 上万套房丢给银行 王石:与日本神似

温州房价腰斩现断供弃房现象 上万套房丢给银行
　　在房价连续下跌两年之后，温州终于扛不住压力放开了限购。自从放开限购政策一个多月来，并没有被叫停，上级对于温州的默许，或因为当地房地产市场有不得已的原因。
　　8月以来，温州市场不断被爆出一定数量的断供商品房。有说8000套-10000套，也有声音透露达到15000套。许多此前爆炒到高位的房价已腰斩。当温州人发现手中房子市值还抵不上所欠银行的债务，断供就是不得已的选择。
　　喧嚣之时，本报记者独家获悉，温州市银监分局在8月以来，对于辖区内的42家银行业金融机构进行专项调查。
　　温州银监分局对外称，温州目前断供房现象的确存在，但数量远非外界传闻的那般庞大，风险也是总体可控的。来自温州金融系统数据显示，房价腰斩非断供主要原因，而经营者资金困难则是最重要因素。
　　上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭则向记者表示，温州当下正是三重危机，除了楼市危机之外，还有民营经济危机，民间高利贷泡沫，三是楼市危机，三者相互影响，要解开这个结，还需一段时间。
　　温州一枝独降
　　国家统计局9月18日发布的70大中城市房价指数显示，今年8月，70城市中仅温州一个城市新建商品住宅价格同比下降2.3%，其余69个城市均为上涨。
　　中国指数研究院在温州抽样的样本显示，2012年1月，温州抽样楼盘的平均价格21005元，到2012年月，这些楼盘的均价跌到15565元。总体住宅的价格降幅为25.9%。
　　本报从温州住房城乡建设委了解，与2011年初的顶峰相比，眼下的温州商品房价格平均缩水幅度为26%。
　　在这个数字之下，自之前有许多虚高价格的楼盘实现了价格回归，例如温州市鹿城广场，该小区为2006年末旅程集团以33亿元拍得土地，2010-2011年期间楼价涨到7-9万/平方米，许多居民购房恰是此时，到2012年慢慢下跌之后，目前价格只有4万多一平。
　　“如果一套1000万的房子，首付300万，贷款700万，现在市值只剩下500万了，你会怎么办？弃房也不是不可能的。”温州中小企业促进会会长周德文对本报记者表示。
　　温州市住房和城乡建设委员会新闻发言人戴旭强此前也曾否认温州出现大面积的房价腰斩现象。其表示，那些所谓腰斩的房子，原本就背离实际价值，是二手房市场炒作的结果。它们的数量非常有限，不能代表温州楼市的真实情况。
　　弃房原因：贷款人出现经营困难
　　当然更重要的是，温州的许多企业经营者等，正巧也遇上了民间资金危机。
　　周德文向本报表示，目前温州的中小企业仍然处在最困难的时期，这是对温州房地产影响的重要原因，“温州民间借贷危机以来，中小企业资金链就出现断裂的情况，今年6月份的银行钱荒，使得步履维艰的中小企业融资更加困难。”
　　由温州市银监分局提供的调查数据显示，至今年7月底，温州个人住房按揭贷款余额为660.83亿元，其中不良贷款余额4.02亿元，不良率为0.61%；而弃房在温州全市的按揭房产中仅15例。
　　当然，由于经营者困难，温州“弃房”现象相对集中在房屋抵押贷款，共发生580例，其中“抵押+保证”贷款风险最为突出，有397例，纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。温州方面认为，即便是这样，房地产抵押贷款的风险总体依然可控。
　　据统计，到7月底，温州全市银行拥有抵押物权的房屋共计21.86万套，认定为不良贷款状态的房屋为2584套，其市值占总市值的比率为2.8%。而已进入拍卖程序的在抵房屋为461套。
　　来自温州市中级人民法院的数据也显示：今年1至8月，温州全市法院委托拍卖的财产共1244件。温州市中级人民法院司法鉴定处透露，在这些委托拍卖的财产中，约80%为房产，其中有断供房，也有很多因为其他纠纷引发的房屋产权拍卖。
　　借款人自身经营出现困难，自然是弃房现象发生的最重要原因。温州金融系统测算，由借款人资金链断裂原因形成不良的房屋抵押贷款约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%。
　　因受担保链风险牵连选择“弃房”的也有不少。在房屋抵押贷款产生的580例“弃房”案例中，纯抵押贷款出现“弃房”的为183户，而“抵押+保证”贷款出现“弃房”的达397户。
　　本报了解，在去年年底，温州银行业，联合地产企业家及当地学者向温州市政府反映，房价大幅下跌可能会引发金融风险，希望当地政府能出台相关政策来化解风险，这也是温州限购令松绑的重要背景。
　　被外界称为救市政策的限购令松绑出台后，温州也由此成为国内唯一一个对限购令做出调整城市。温州楼市是否借此企稳，仍需时间来验证。(21.世.纪.经.济.报.道. .赵.飞.飞)
江苏控制卖地融资指标：各地不得自行收储出让土地
　　率先收紧土地指标管理
　　在土地管理制度改革预期强烈的背景下，江苏省率先强化土地指标管理。江苏省人民政府网站24日发布消息称”我省土地储备监管政策作重大调整，地方政府不得自行收储出让土地”。江苏省财政厅、省国土资源厅、中国人民银行南京分行、江苏银监局当天联合下发《关于核定土地储备融资规模有关问题的意见》，要求将土地储备融资限定在地方政府性债务的合理和可控范围内，防范金融风险。江苏省人民政府网站发布的消息称，江苏这一做法为全国首创。《意见》实施后，江苏省各地每收储、出让一块土地，都要经过国土厅等部门审核同意，地方政府不能自行决定。
　　业内人士表示，对于未来土地政策的走向，江苏此举颇具指向性意义。未来土地利用指标的管理将更趋严格，其他省份也存在上收土地整治权限的可能，从而在防止土地粗放利用的同时，有效控制土地储备引发的金融风险。
　　控制土地储备融资
　　《意见》规定，土地储备机构实行名录制管理，其债务情况要如实反映在江苏省财政厅统计的地方政府性债务管理系统中。土地储备机构融资实行融资规模控制卡制度，该卡由江苏省财政厅、国土资源厅、中国人民银行南京分行、江苏银监局等部门联合监管。
　　土地储备机构本年度可融资规模要根据财政厅核定的土地储备机构本年度债务余额限额、土地储备机构上年度末债务余额确定。土地储备机构应及时清偿相关债务，在逾期债务清偿完毕前不得申领融资卡。
　　江苏省国土厅有关人士表示，经国土资源部认定，江苏91家进入国家名录的土地储备机构全部隶属于省内各级国土资源管理部门，只有这91家机构才能凭融资卡到商业金融机构办理担保贷款，且所获融资必须用于收储本身，专款专用、封闭管理、严格监管，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。融资卡的另一作用是让金融机构直观了解是否存在超出地方财政偿付能力的土地储备融资行为，防止无序和超规模融资。
　　土地指标管理趋严
　　江苏省的上述举措有相关政策依据。去年11月，国土部、财政部、央行、银监会联合发布的《关于加强土地储备与融资管理的通知》提出，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模，并通过核发年度融资规模控制卡的方式控制土地储备融资额度。
　　业内人士表示，未来土地利用指标的管理将更趋严格。目前，地方政府性债务的一个重要问题是债务偿还过度依赖土地收入，一方面，很多城市土地收储规模过大，超过了国土部限定的指标；另一方面，地方债务风险被进一步放大。
　　一位接近国土部的专家表示，在控制土地储备带来的金融风险的同时，未来建设用地利用指标也将受到严格控制。在新型城镇化催生粗放用地冲动的背景下，对土地利用指标的严格管理很可能常态化。
　　地方政府突破土地利用指标的情况屡见不鲜，已成为国土部门最棘手的问题之一。分析人士认为，在土地管理制度改革预期强烈的背景下，未来可能有更多省份出台与江苏省类似的规定。（.中.国.证.券.报.张.敏）